近日，國際青年公寓獲得雷軍1億元投資的消息在各個渠道瘋狂傳播，引發人(rén)們的廣泛關注，甚至引發了(le)小米要進軍房(fáng)地産的猜測。

不久前，順爲基金(jīn)CEO許達來明确回應順爲基金(jīn)投資YOU+完全是出于财務角度，與小米無關。

YOU+的高曝光度并不僅僅因爲其投資的背後是雷軍，更是因爲YOU+的模式完全颠覆了(le)傳統的租房(fáng)模式。與此同時，房(fáng)屋租賃也(yě)正醞釀着大的變革，租房(fáng)O2O的模式正在興起。

以用戶爲核心的租房(fáng)體驗

互聯網思維的核心在于以用戶爲中心。小米的成功就(jiù)是在于充分(fēn)尊重用戶并由用戶的反饋而優化(huà)産品。

YOU+的商(shāng)業模式是租房(fáng)，租下(xià)整棟樓，重新(xīn)改造之後向青年人(rén)出租，主要針對參加工作(zuò)不久的年輕人(rén)。賣點是良善的公共空間和緊密的社區氛圍，讓年輕人(rén)之間更好(hǎo)(hǎo)地交流。

與其他公寓相比，YOU+國際青年公寓正是秉承了(le)以用戶爲核心的思維：它允許居住者對租住空間進行改造，公寓的一(yī)層開辟成所有租客的客廳，聚會、觀影、會客、泡吧(ba)甚至辦公。這也(yě)是YOU+的主打功能(néng)，即出發點更多的是社交。

據悉，YOU+國際青年公寓号稱有三不租，45歲以上(shàng)的不租，因爲公寓關注的是年輕群體；結婚帶小孩的不租，因爲房(fáng)間和樓梯爲單身(shēn)成年人(rén)設計；不愛交朋(péng)友的不租。

在YOU+獲得雷軍融資不久，優客逸家也(yě)完成了(le)2200萬美元B輪融資。優客逸家的定位是閑置房(fáng)産增值管理(lǐ)的整體解決方案提供商(shāng)，而不是單純的互聯網租房(fáng)服務。目前優客逸家的特色包括：提供有設計感的标準化(huà)租賃房(fáng)屋；提供從租客篩選到保潔、維修、水電氣費墊付代繳等系列租後服務；通過互聯網，爲客戶提供更便捷的服務和社交體系。

“我們緻力于爲閑置房(fáng)業主提供資産增值管理(lǐ)一(yī)站(zhàn)式服務，爲城市(shì)年輕租房(fáng)群體提供長租公寓、生(shēng)活服務，是優質租房(fáng)體驗的供應商(shāng)。”優客逸家CEO劉翔表示。

今年7月(yuè)(yuè)上(shàng)線的愛屋吉屋定義爲“沒有門店(diàn)的租房(fáng)中介公司”，是用上(shàng)千人(rén)的團隊重度運營，獲取線下(xià)真實房(fáng)源，然後基于後台數據系統和移動端的APP來提高經紀人(rén)的工作(zuò)效率。在費用上(shàng)，愛屋吉屋在上(shàng)海租客傭金(jīn)全免，在北京則是租房(fáng)傭金(jīn)半價。

面對互聯網對傳統租賃的重構，傳統地産中介鏈家也(yě)推出了(le)獨立運營的品牌自如(rú)網，爲用戶提供完全不同于線下(xià)的租房(fáng)服務。自如(rú)網CEO熊林表示，“首先是從産品本身(shēn)去改善，從房(fáng)子(zǐ)去着手，改變過去大家廣爲诟病的房(fáng)屋品質不好(hǎo)(hǎo)的問題；第二是在服務上(shàng)做了(le)很多提升，比如(rú)提供保潔、24小時的維修等服務，用極緻服務來改善我們與客戶之間的不信任感；第三，我們的産品和服務都是通過互聯網來實現，比如(rú)從找房(fáng)到下(xià)定金(jīn)再到簽約，再到租期的服務以及退租、轉租等一(yī)系列服務都是可以通過網上(shàng)完成；第四，我們要讓年輕人(rén)找到一(yī)種歸屬感，同時也(yě)會提供一(yī)些(xiē)個性化(huà)的線下(xià)服務和活動，并整合一(yī)些(xiē)資源，努力構造一(yī)個線下(xià)到線上(shàng)的大社區。”兩大難題掣肘租房(fáng)O2O

随着互聯網尤其是移動互聯網的發展，其對傳統行業的滲透與變革也(yě)正在不斷深入。在租房(fáng)領域，這場變革正在進行。不過，也(yě)并非一(yī)馬平川。

據悉，YOU+公寓主要分(fēn)布在北上(shàng)廣，目前已經運營的有廣州鳳凰店(diàn)和廣州白雲店(diàn)兩座YOU+國際青年公寓，月(yuè)(yuè)租金(jīn)在2000元到3000元之間。北京蘇州街附近的第一(yī)家YOU+公寓将在明年春節前裝修完畢。每一(yī)座YOU+公寓并沒有容納太多的住戶，以廣州爲例，每一(yī)座公寓的房(fáng)源僅在120間左右。

相較于數量巨大的租房(fáng)群體，YOU+青年國際公寓所能(néng)提供的房(fáng)源還遠遠滿足不了(le)需求，盡管YOU+國際青年公寓聯合創始人(rén)兼CTO蘇菂透露YOU+下(xià)一(yī)步的規劃是北上(shàng)廣年底10棟樓，其中三棟創業者公寓，仍是杯水車薪。

房(fáng)源，就(jiù)是YOU+們遇到的最大挑戰。目前主要做二線城市(shì)的優客逸家主要從個人(rén)業主處獲取閑置房(fáng)源，目前房(fáng)源有4000多間。但(dàn)關于一(yī)線城市(shì)擴張問題，劉翔表示，“一(yī)線城市(shì)主城區已鮮有毛坯房(fáng)供給，大量房(fáng)東自裝房(fáng)不适和優客逸家這類提供标準化(huà)租房(fáng)産品的公司對房(fáng)源的要求。”而自如(rú)網每年都有近10萬間的房(fáng)源，雖然是鏈家旗下(xià)的獨立品牌，但(dàn)在房(fáng)源上(shàng)，仍可獲得鏈家地産的支持。

億歐網創始人(rén)黃淵普指出，“做租房(fáng)最重要的是拿到房(fáng)源，好(hǎo)(hǎo)的房(fáng)源永遠是稀缺的。傳統的地産中介有很多門店(diàn)，而且對每個小區的房(fáng)子(zǐ)都盯得很緊，在房(fáng)源上(shàng)，這些(xiē)新(xīn)興的在線租房(fáng)公司式無法與傳統中介相比的。”

盈利，是租房(fáng)O2O面臨的另一(yī)大挑戰。在線租房(fáng)在颠覆傳統線下(xià)中介之時，也(yě)颠覆了(le)其主要的收入模式。愛屋吉屋即在上(shàng)海租客傭金(jīn)全免，在北京租房(fáng)傭金(jīn)半價。優客逸家則不收取租房(fáng)中介費，取而代之的是按月(yuè)(yuè)或按季度收取房(fáng)租和相當于房(fáng)租10%的管理(lǐ)服務費。

雖然可以做一(yī)些(xiē)增值服務獲得營收，但(dàn)仍面臨着用戶習慣的改變與規模推廣等問題。據統計，優客均價在成都爲700~800元左右一(yī)間/月(yuè)(yuè)，比市(shì)場價高出10%~20%；YOU+國際青年公寓的月(yuè)(yuè)租金(jīn)也(yě)在2000元到3000元之間，高于市(shì)場價；熊林也(yě)表示，自如(rú)的房(fáng)租也(yě)會略高一(yī)些(xiē)。雖然提供了(le)個性化(huà)的服務，但(dàn)價格是更多人(rén)關注的問題，就(jiù)目前而言，還不确定有多少人(rén)會爲這些(xiē)服務“買單”。

甯哲網絡合夥人(rén)王新(xīn)宇表示，“在線租房(fáng)在做租房(fáng)增值服務的時候，第一(yī)要考慮能(néng)否形成标準化(huà)；第二是運營成本能(néng)否支持運營模式，不能(néng)虧本運營；第三在延伸性、在可複制性上(shàng)存在質疑。這個周期可能(néng)會很長，不是一(yī)兩年就(jiù)能(néng)一(yī)蹴而就(jiù)的。”

租房(fáng)O2O須重構租房(fáng)價值鏈

在知名IT專欄作(zuò)家黃亮新(xīn)看來，在線租房(fáng)從來不僅僅是線上(shàng)的事(shì)情，它一(yī)直是線上(shàng)和線下(xià)結合的生(shēng)意。把線上(shàng)的信息鏈接的優勢和線下(xià)服務體驗結合好(hǎo)(hǎo)了(le)，在線租房(fáng)将徹底改變傳統租房(fáng)行業。而由于租房(fáng)提供的體驗将越來越強大，尤其是社區化(huà)的租房(fáng)服務體驗，将徹底改變人(rén)們對租房(fáng)的看法，租房(fáng)行業本身(shēn)的市(shì)場空間也(yě)會增大。

線上(shàng)線下(xià)結合，是租房(fáng)企業都在努力構建的商(shāng)業模式。最好(hǎo)(hǎo)的O2O模式是去掉所有的中間環節，隻有房(fáng)客、房(fáng)東和平台。平台要做的就(jiù)是确保雙方信息完全真實，并把真正适合訪客的房(fáng)源以最快(kuài)的速度帶給訪客。讓租房(fáng)變得輕松愉快(kuài)，而不是頭疼麻煩的事(shì)情。

自如(rú)網CEO熊林表示，“我們理(lǐ)解的O2O的模式，我自己講一(yī)句話，我們需要挽起袖子(zǐ)爲客戶創造更大的價值，我們認爲隻是簡單地爲客戶提供一(yī)些(xiē)房(fáng)源信息的展示、搜索，這種模式已經遠遠不能(néng)滿足客戶的需求了(le)，我們會做得更深，所謂的O2O，我們在這個過程裏面，要對客戶價值的挖掘和價值的滿足做得更深，要提供得更全，他們才會真正地選擇你。”

劉翔認爲租房(fáng)體驗很重要，而如(rú)果要提供良好(hǎo)(hǎo)的租房(fáng)體驗，就(jiù)需要涉及相當多的環節，業務鏈條很長，對企業的運營管理(lǐ)效率要求非常高，當然，也(yě)必須通過IT系統來實現高效精細化(huà)的運營管理(lǐ)。

黃亮新(xīn)認爲，各企業最重要的是要形成體系化(huà)的綜合競争力。比如(rú)說如(rú)何實現标準化(huà)的房(fáng)屋設計，标準化(huà)的服務、評價體系。在标準化(huà)體系的基礎上(shàng)，快(kuài)速跑馬圈地，形成可複制，最終形成規模化(huà)。也(yě)隻有規模化(huà)的基礎上(shàng)，商(shāng)業模式的創新(xīn)才有意義，比如(rú)中介服務免費，通過租後增值服務收費等。

當然，租房(fáng)O2O并不是短期能(néng)實現的。王新(xīn)宇表示，“實現租房(fáng)O2O，線上(shàng)将不僅僅是一(yī)個租房(fáng)的平台，還是租客生(shēng)活化(huà)消費的平台，再加上(shàng)社交化(huà)、社區化(huà)的概念，這也(yě)是有可能(néng)的。不過社交化(huà)需要完整的生(shēng)态，不是靠一(yī)個概念或者靠某一(yī)産品就(jiù)能(néng)做起來。O2O從模式上(shàng)是行得通的，隻是要付出很高的成本，不光經濟成本，還包括時間成本和運營成本。”